المعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية (IAS -40)

المعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية (IAS -40). هو وصف المعالجة المحاسبية للعقارات الاستثمارية ومتطلبات الإفصاح ذات العلاقة، والعقار الاستثماري يتمثل كعقار (أرض أو بناية أو جزء من بناية أو كليهما) معد ومجهزون من قبل المالك أو من قبل المستأجر حسب عقد إيجار تمويلي لتحقيق عوائد إيجارات أو تحقيق زيادة في القيمة الرأسمالية أو كليهما عوضا عن استخدامه في تزويد أو إنتاج البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية.

المعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية(IAS -40

يهدف معيار رقم (40) العقارات الاستثمارية هو وصف المعالجة المحاسبية للعقارات الاستثمارية ومتطلبات الإفصاح ذات العلاقة، والعقار الاستثماري يتمثل كعقار (أرض أو بناية أو جزء من بناية أو كليهما) معد ومجهزون من قبل المالك أو من قبل المستأجر حسب عقد إيجار تمويلي لتحقيق عوائد إيجارات أو تحقيق زيادة في القيمة الرأسمالية أو كليهما عوضا عن استخدامه في تزويد أو إنتاج البضائع والخدمات أو للأغراض الإدارية.

المعاملات التي لا يتعامل معها معيار رقم 40 العقارات الاستثمارية ما يلي:

1.  العقار المستخدم أو المشغول من قبل المالك نفسه و الخاضع للمعيار المحاسبي الدولي السادس عشر " الممتلكات والتجهيزات والمعدات".
2.  العقار المجهز والمعد لعمليات البيع خلال النشاط العادي للنشاط و الخاضع للمعيار المحاسبي الدولي الثاني "المخزن".
3. العقارات المعدة للاستخدام المستقبلي (تحت الأنشاء) كعقارات استثمارية و الخاضع لمعيار المحاسبة الدولي السادس عشر، وعند الانتهاء من عملية التطوير أو الأنشاء يطبق المعيار رقم 40 العقارات الاستثمارية.
4.  بينما عقود الإيجار التشغيلية لا تخضع لهذا المعيار بل تخضع للمعيار المحاسبي الدولي السابع عشر "عقود الإيجار".
5.  مصادر الطبيعة مثل حقوق التنقيب والتعدين واستخراج الغاز الطبيعي والنفط والمعادن ومصادر الطبيعية الغير متجددة المشابهة.
6. عقارات يتم إنشاؤها أو تطويرها بالنيابة عن طرف ثالث الخاضع لمعيار المحاسبي الدولي الحادي عشر "عقود الإنشاءات").

معيار العقارات الاستثمارية يطبق في القياس والاعتراف و الإفصاح عن العقارات الاستثمارية.

يجب تطبيق هذا المعيار عند الاعتراف والقياس و الإفصاح للعقارات الاستثمارية ويتعامل المعيار مع القياس للعقار الاستثماري للمستأجر المتحفظ به وفقا لعقود إيجار تمويلية وعقد إيجار تشغيلية ويتوجب قياس البيانات المالية لمؤجر العقار الاستثماري كعقارات عقود إيجار تمويلية.

تصنف عقود الإيجار إلى عقود إيجار تشغيلية أو عقود إيجار تمويلية أما الاعتراف بدخل عقود الإيجار المتحقق من العقارات الاستثمارية يخضع لمعيار المحاسبة الدولي الثامن عشر "الإيراد".

يتم قياس البيانات المالية للمستأجر كعقار متحفظ به كعقد إيجار تشغيلي أما من ناحية المؤجر يتم قياس البيانات المالية كعقد إيجار تمويلي، المحاسبة على عمليات البيع وإعادة التأجير، ويجب الإفصاح عن عقود الإيجار التشغيلية وعقود الإيجار التمويلية.

تستخدم المصطلحات والتعاريف التالية في معيار العقارات الاستثمارية وفق المعنى المحدد بالضبط:

القيمة المرحلة:

هي الرصيد أو المبلغ الظاهر كأصل في الميزانية العمومية (قائمة المركز المالي).

التكلفة:

هي تكلفة مالية مدفوعة مقابل أو من اجل الحصول على الأصل وقت الأنشاء أو الاستملاك أو بالقيمة العادلة.

القيمة العادلة:

عبارة عن سعر السوق السائد المحدد لتسليم بموجبة بيع أصل أو دفع نقل التزام معاملة بين المستخدمين في تاريخ القياس.

العقارات الاستثمارية:

هي الممتلكات (ارضي أو مباني أو جزء من مبنى أو كليهما) محتفظ بها (من قبل المستأجر بموجب عقد إيجار تمويلي لاكتساب إيرادات إيجاريه أو من ارتفاع قيمتها الرأسمالية أو كليهما معا.

موجبات الاعتراف بالعقارات الاستثمارية كأصل ثابت وفق شرطين أساسين هما:

1. احتمالية تتدفق منافع اقتصادية مستقبلية مرتبطة بالعقارات الاستثمارية إلى الوحدة الاقتصادية (معيار العقارات الاستثمارية (IAS -40).
2. إمكانية قياس تكلفة العقارات الاستثمارية بموثوقية (معيار العقارات الاستثمارية (IAS -40)

القياس عند الاعتراف (معيار العقارات الاستثمارية (IAS -40)

يتوجب قياس أو تحديد العقارات الاستثمارية مبدئياً بالتكلفة وعلى أن تكون التكلفة المبدئية (الأولية) بموجب عقد الإيجار ومصنف على أنها عقارات استثمارية، القيمة العادلة أو القيمة الحالية لأقل دفعات إيجار أيهما اقل يتم الاعتراف بالأصل، ويتم الاعتراف بمبلغ مكافئ على انه التزام وفقا لنفس الفترة.

القياس بعد الاعتراف (معيار العقارات الاستثمارية (IAS -40)

على الوحدة الاقتصادية اختيار نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة كسياسة محاسبية باستمرار على جميع العقارات الاستثمارية، أو على الوحدة الاقتصادية اختيار احدى الطريقتين:

1. نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة لكافة العقارات الاستثمارية التي تُدعم الالتزامات التي تَدفع عائداً له صلة مباشرة أو مرتبط بالقيمة العادلة أو العوائد من الموجودات المعينة.
2. نموذج التكلفة أو نموذج القيمة العادلة لجميع العقارات الاستثمارية الأخرى بصرف النظر عن الاختيار الافتراضي (السابق).

الفرق بين نموذج القيمة العادلة ونموذج التكلفة (معيار العقارات الاستثمارية (IAS -40)

يتم تقييم العقار الاستثماري وفقا لنموذج القيمة العادلة في حالة تم تقييم العقار الاستثماري لأول مرة ويتم أدراج زيادة نقص في القيمة ضمن حقوق الملكية وإذا تم إعادة التقييم يتم أثبات المكاسب أو الخسارة مباشرة في قائمة الدخل، أما نموذج التكلفة يتوجب أثبات قيمة العقار بالتكلفة ويتم أدراج له أهلاك سنوي ثابت وفق ما جاء بمعيار المحاسبة الدولي رقم (16) الممتلكات والمصانع والمعدات.

عدم القدرة على قياس القيمة العادلة بموثوقية (المعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية (IAS -40))

إذا كانت القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية (تحت الإنشاء) وغير قابلة للقياس بشكل مصادق أو موثوق يتم قياس العقارات الاستثمارية تحت الإنشاء بسعر التكلفة.

نموذج التكلفة:

بعد الاعتراف المبدئي، يجب على المنشأة التي اختارت نموذج التكلفة أن تقيس جميع ممتلكاتها الاستثمارية بما يتفق مع معيار المحاسبي الدولي رقم 16 باستثناء التي تلبى معايير تصنيفها على أنها محتفظ برسم البيع، يتم قياسها وفقا للمعيار الدولي لإعداد التقارير المالية رقم 5.

نموذج التحويلات وفقا للمعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية

تتم التحويلات وفقا للمعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية وفقا لما يلي:

1. التحويل من أو إلى العقارات الاستثمارية يجب أن تتم عندما يكون هناك تغير في الاستخدام مدلل عليه.
2. بدأ التطوير بغرض البيع وذلك للتحول من عقار استثماري إلى مخزون.
3. انتهاء أشغال المالك، وذلك للتحويل من عقار مشغول من المالك إلى عقار استثماري.
4. بدا عقد إيجار تشغيلي لطرف أخر، وذلك للتحويل من المخزون إلى عقار استثماري.
5. انتهاء الإنشاء أو التطوير، للتحويل من عقار تحت الإنشاء أو التطوير إلى عقار استثماري.
6. بدأ الإشغال من قبل المالك، للتحول من استثماري إلى مشغول من المالك.

للتحويل من عقار استثماري مرحل بالقيمة العادلة إلى عقار مشغول من قبل المالك أو مخزون، فان تكلفة الممتلكات المحاسب عنها لاحقاً بموجب معيار المحاسبة الدولي رقم 16-أو معيار المحاسبة الدولي رقم 2 ويجب أن تكون قيمتها العادلة كما في التغير في الاستخدام.

إذا أصبحت ممتلكات مشغولة من قبل المالك عقارات استثمارية وسوف يتم ترحيلها بالقيمة العادلة، يجب تطبيق معيار المحاسبة الدولي رقم 16-إلى تاريخ التغير في الاستخدام، ويتم معاملة أي فرق في ذلك التاريخ بين القيمة المرحلة للممتلكات وقيمتها العادلة بنفس طريقة إعادة التقييم.

من اجل التحويل من المخزون إلى عقار استثماري يتم ترحيله (بالقيمة العادلة) ويجب الاعتراف والقياس بأي فروق تحدث أو تحصل بين القيمة العادلة للعقار في ذلك التاريخ والقيمة المرحلة الماضية (السابقة) وذلك في صافي الربح أو الخسارة لنفس الفترة.

عندما الانتهاء أو الاكتمال من إنشاء أو تطوير العقار الاستثماري ذاتي الإنشاء تقوم الوحدة الاقتصادية بتسجيله بالقيمة العادلة ويتوجب الاعتراف بأي فرق بين القيمة العادلة للعقار وقيمته الدفترية التاريخية (السابقة) في صافي الربح أو الخسارة للفترة.

نموذج الاستبعاد وفقا للمعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية

يتم وفقا لما يلي:

يجب إلغاء الاعتراف بالعقار الاستثماري (شطبة من قائمة المركز المالي) عند استبعاد العقار الاستثماري بشكل مستمر.

يجب تحديد الأرباح والخسائر الناشئة من إنهاء خدمة أو استبعاد العقار الاستثماري كفريق بين صافي متحصلات الاستبعاد والقيمة المرحلة للأصل ويجب الاعتراف بها كربح (دخل) أو خسارة (مصروف) في قائمة الدخل حسب متطلبات معيار المحاسبة الدولي رقم 17. يتم الاعتراف بالتعويضات للعقارات الاستثمارية التي انخفضت قيمتها أو فقدت أو تم التخلي عنها في حساب الأرباح والخسائر عندما تصبح التعويضات مستحقة القبض.

الإفصاح 

الإفصاح الذي يجب الإفصاح عنة وفقا نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة أو كليهما ما يلي:

1. الإفصاح عن تطبيق نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة أو كليهما.
2. الإفصاح عن حصص الممتلكات معدة بموجب عقود إيجار تشغيلية أو تمويلية مصنفة للعقارات الاستثمارية.
3. الإفصاح عن أسس تصنيف الممتلكات إلى عقارات استثمارية و مشغولة من قبل المالك والممتلكات المحتفظ بها للبيع.
4. الإفصاح عن طريقة الاستهلاك (الإهلاك) المستخدمة.
5. الإفصاح عن الأعمار الإنتاجية أو نسب الاستهلاك المستخدمة.
6. الإفصاح عن المبلغ المرحل الإجمالي ومجمع الإهلاك.
7. الإضافات الناتجة عن الشراء من خلال اندماج أعمال.

الربح أو الخسارة:

الإفصاح الذي يجب الإفصاح عنة وفقا نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة أو كليهما ما يلي:

1.  الإفصاح عن دخل الإيجار من العقار الاستثماري.
2. الإفصاح عن مصاريف وتكاليف التشغيل المباشرة المولدة للدخل الإيجاري.
3. الإفصاح عن مصاريف وتكاليف التشغيل المباشرة غير المولدة للدخل الإيجاري.
4.  الإفصاح عن التغيرات في القيمة العادلة المعترف به في حساب الربح أو الخسارة عند البيع.
5. الإفصاح عن الالتزامات التعاقدية المادية لشراء أو إنشاء أو تطوير.... الخ العقار الاستثماري.
6. نموذج القيمة العادلة والحركات الأخرى وفقا للمعيار المحاسبي الدولي (40) العقارات الاستثمارية.

الإفصاح الذي يجب الإفصاح عنة وفقا نموذج القيمة العادلة أو نموذج التكلفة أو كليهما ما يلي:

1. الإفصاح عن تسوية للمبلغ المرحل للعقارات الاستثمارية في بداية ونهاية الفترة على غرار كشف الأصول الثابتة (إضافات استبعاد …. الخ).
2. الإفصاح عن صافي المكاسب أو الخسائر من تعديلات القيمة العادلة.
3. الإفصاح عن صافي فروقات التبادل (العملات الأجنبية).
4. الإفصاح عن التحويلات من وإلى المخزون بالممتلكات المشغولة من المالك.
5. الإفصاح عن عدم إمكانية قياس القيمة العادلة بشكل موثوق.
6. الإفصاح عن التسوية المطلوبة عن المبالغ المتعلقة بعقارات استثمارية أخرى.
7. الإفصاح عن وصف للعقار الاستثماري من حيث استبعاد و أضافه عقار… الخ
8. الأصول المصنفة على أنها متوفرة للبيع أو أنها منضمة إلى مجموعة الاستبعاد ومصنفه على أنها متوفرة للبيع بموجب معيار المحاسبة الدولي رقم 5 واستبعادات أخرى. صافي فروق التبادل الناشئة عن ترجمة البيانات المالية لعملية عرض مختلفة، وفى الترجمة لمشروع اجنبى في عملة العرض في تقرير المنشأة.
9. التحويلات من والى المخزون والممتلكات المشغولة من قبل المالك.

معالجة التحويل في استخدام العقارات (IAS -40)

حالة عملية

في 31 / 12 / 2022 -كان لدى شركة الجوفي للاستثمار العقاري -عقار يستخدم كمقر للشركة وقد قامت الشركة في وقت لاحق بنقل المقر إلى مبنى جديد تم شراءه وقد قررت الشركة تأجير المبنى القديم ولذا فقد تم إعادة تصنيفه كاستثمارات عقارية وفي 31 / 12 / 2022 ظهرت البيانات التالية التي تخص العقار:

12.000.000 دولار الأراضي

7.600.000 دولار المباني

3.600.000 دولار مجمع إهلاك المباني

ونظرا لاستخدام الشركة نموذج القيمة العادلة -فقد تم إعادة تقييم الأراضي بالقيمة 16.000.000 دولار.

والمباني بقيمة عادلة 10.0000000 دولار -وتم اعتماد استخدام نموذج القيمة العادلة لتقييم الاستثمارات العقارية.

المطلوب

إثبات قيود إعادة التقييم وتحول العقار إلى استثمارات عقارية

الحـــــل

من مذكورين

3.600.000 حـ / مجمع إهلاك المباني

2.400.000 حـ / المباني

4.000.00 حـ / الأراضي

10.000.000 إلى ح / فائض إعادة التقييم

إثبات الزيادة في قيمة المباني والأراضي والناتجة عن إعادة التقييم

- إثبات تحويل العقار إلى استثمار عقاري

26.000.000 من ح / استثمارات عقارية

16.000.000 ح/ أراضي

10.000.000 ح/ مباني

26.000.000 إلى ح / الأصول الثابتة

16.000.000 ح/ أراضي

10.000.000 ح/ مباني

إثبات تحويل الأرضي والمباني إلى استثمار عقاري.

للتحويل من عقار استثماري مسجل بالقيمة العادلة إلى عقار يشغله المالك أو مخزون فإن التكلفة المفترضة للعقار للمحاسبة عنه – لاحقا – وفقا (IAS – 16) (IFRS – 16) (IAS – 2) هي القيمة العادلة في تاريخ التغيير في الاستخدام.

- حالة أن عقار يشغله المالك عقاراً استثماري يسجل بالقيمة العادلة يجب أن يطبق (IAS – 16) العقار المملوك والمعيار (IFRS – 16) للعقار المحتفظ به بواسطة مستأجر كأصل حق استخدام حتى تاريخ التحويل

- ويجب على المنشأة أن تعالج أي فرق في ذلك التاريخ بين المبلغ الدفتري والقيمة العادلة بنفس الطريقة كما لو كان إعادة تقويم وفقاً لمعيار المحاسبة الدولي (IAS – 16)

- عندما تستكمل المنشأة تشييد أو تطوير عقار استثماري تم تشييده ذاتيا وسيتم تسجيله بالقيمة العادلة فإنه يجب أن يثبت الفرق بين القيمة العادلة للعقار في تاريخ الحويل و قيمته الدفترية ضمن الربح أو الخسارة

تغيير النموذج المستخدم يتم تغيير النموذج من التكلفة إلى القيمة العادلة أو العكس في حالة ما إذا كان التغيير سيساهم في عرض أفضل للمعلومات في القوائم المالية.

شاهد أيضا 

1. كتاب متطلبات مراجعة القوائم المالية والإقرار الضريبي في الشركات الصناعية
2. تحميل كتاب المراجعة الاستراتيجية والإدارية والتحليلية 2022م
3. تحميل كتاب أصول تدقيق الحسابات وتطبيقاته على المنشأة
4. تقرير مراقب الحسابات على القوائم المالية المجمعة